Немецкий рынок жилья в 2011 году поставил рекорд. По сообщению компании Patrizia Immobilien Group инвестицонные международные компании приобрели права собственности на чуть больше 220 крупных жилых объектов. Это сообщение говорит о том, что рынок недвижимости Германии стабильно развивается, приносит желаемый доход и пользуется популярностью у иностранных инвесторов.
Пять аргументов «за» покупку жилья в Германии
- В стране стабильная и здоровая экономическая обстановка, что способствует ежегодному росту стоимости недвижимости
- По законодательству Германии иностранный гражданин может купить любой вид объект недвижимости.
- Отлаженное законодательство защищает права инвесторов,
- Рентовая прибыль от сдачи объектов в аренду не зависит от сезонов, как на курортах.
- Можно кредиты, выданные банками в Германии под залог недвижимости, использовать для финансирования текущего бизнеса в России.
В каком районе покупать недвижимость в Германии?
Иностранцы для своих капиталовложений в недвижимость Германии чаще всего останавливают свой выбор на Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене, также в Кельне и Штутгарте, Ганновере и Мангейме.
В столице Германии – Берлине объекты недвижимости дают, прежде всего, возможность заработать на аренде. Здесь можно приобрести недорого целый дом с квартирами, которые сданы в аренду. Очень выгодно приобрести бистро, ресторан, офисное помещение, клуб и получать доход от аренды. Спрос обеспечивается стабильностью в экономике.
В Гамбурге, Бремене, Франкфурте-на-Майне, Ганновере, Дюссельдорфе, Кельне, Дортмунде, Эссене - городах Западной Германии любую недвижимость, как элитную, так и не дорогую, можно тоже сдать в аренду. Причём качество строительства здесь на порядок выше.
В Южной Баварии, которая прославилась, благодаря расположенным здесь курортам Гармиш-Партенкирхен, Баден-Вюртемберг и Баден-Баден и очень развит туристический бизнес. Объекты недвижимости здесь самые дорогие в Германии, но и арендная плата выше, чем в других регионах. Этот говорит в пользу приобретения объектов коммерческой недвижимости.
В Лейпциге и Дрездене – города Восточной Германии самые привлекательные для тех, кто хочет приобрести именно жилые объекты недвижимости. Цены здесь более низкие, но и качество строительства, оставшееся в наследство от ГДР, оставляет желать лучшего.
В Саксонии и Померании лучше приобретать объекты недвижимости для проведения отдыха.
Трудности покупки недвижимости в Германии
- Обязательное знание немецкого языка или участие переводчика, потому что договор купли-продажи составляется в нотариальной конторе только на немецком языке.
- Знание тонкостей законодательства, поэтому без юриста не обойтись.
- Выбор объекта недвижимости без немецкого риэлтора и базы данных продаваемой недвижимости – дело очень непростое.
Проверка чистоты документов на объект и текста договора купли-продажи занимает примерно две недели. Затем надо внести полную стоимость покупки на счёт нотариуса или продавца, заплатить налог за приобретаемый земельный участок. В регистрационное ведомство документы направляет нотариус. В течение двух месяцев выдаётся выписка из поземельной книги, являющая документом, подтверждающим права владения недвижимостью.
Законодательство защищает инвесторов, сдающих объект в аренду
8 евро за квадратный метр – такова стоимость аренды объекта недвижимости в Берлине. 12-14 евро за квадратный метр в Штутгарде и Мюнхене. Ясно, что можно иметь неплохой пассивный, в общем-то, доход, от аренды объекта недвижимости. А каковы гарантии?
- При оформлении договора арендатор выплачивает инвестору залог, сумма которого составляет две-три месячных оплат.
Залог возвращается, если арендатор покидает объект. Причём из него вычитается сумма на ремонт в случае нанесённого ущерба. - Практически все физические или юридические лица Германии застрахованы на непредвиденный случай, если по вине арендатора будут причинены убытки другим лицам.
Например, если арендатор виноват в возникновении пожара, то страховая компания оплатит причинённый ущерб. Размер страхового полиса, как правило, составляет два с половиной миллиона евро - Собственник недвижимости в Германии сдаёт в аренду только здания или помещения. Обязательства по заключению договоров на коммунальные, телефонные и другие услуги – дело самого арендатора. Поэтому просроченная оплата за электроэнергию, телефонные переговоры, сбор мусора и т.д. к владельцу недвижимости никакого отношения не имеют.
- Договор по инициативе арендатора расторгается только в письменном виде, причём за три месяца должен уведомить о своём решении владельца недвижимости, который за это время может найти нового постояльца.
- Один раз в год владельцу объекта недвижимости разрешается увеличивать на 2,5 процента месячную плату.
Почему аренда, а не банк?
Деньги должны работать. С этим никто и не спорит. Не проще ли положить капиталовложения в банк той же Германии и получать дивиденды?
Статистические данные свидетельствуют, что в Германии можно получить
- от аренды недвижимости – 6-7 процентов прибыли в год,
- от депозитного размещения финансов в банке – 2,5 процента в год.
Какая чаша весов перевешивает?
